法拍房哪几种情况不适用“买卖不破租赁”规则

房拍网 2020-09-08 10:32
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首先什么是“买卖不破租赁”?


买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,承受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。其目的是为了保证承租人的合法权益!

法拍房哪几种情况不适用“买卖不破租赁”规则


法拍房中哪几种情况不适用“买卖不破租赁”原则,下面来仔细看一下这几种情况,希望对您有所帮助:


1、首先属于”破产财产“的房屋,不适用“买卖不破租赁”原则。


《企业破产法》特别调整了企业破产程序,租赁合同在破产程序中是否可以继续履行,当按照企业破产法的规定来处理。破产程序特别之一,可以使未到期的权力视为到期,未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此,租赁合同在破产程序中,存在终止履行的可能。由此判断,如果破产财产变更所有权人,则更不能适用“买卖不破租赁”原则。


2、先查封后租赁的房屋,不能适用“买卖不破租赁”原则。


查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,房屋被查封后,其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此,所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。


3、先抵押后租赁,且抵押权已经登记的房屋,不适用“买卖不破租赁”原则。


最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释明确规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,造成承租人的损失,由承租人自己承担。”


“买卖不破租赁”原则的设立目的,是为了保障租客的合法权益,但现在却被原房主和租客滥用,导致买受人权益受损,造成很多麻烦。所以在购房法拍房之前,要对中意的法拍房做好尽调,做好对应的处理方案,对之后可能要出现的问题,有个心里预估及判断。


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关键词: 买卖不破租赁     法拍房    

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