为什么会有买卖不破租赁的规则?

房拍网 2020-09-08 10:12
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为什么会有买卖不破租赁的的规则?买卖不破租赁背后的原因是什么?


首先什么是“买卖不破租赁”规则


买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,承受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。


“买卖不破租赁”规则的目的:是为了保障租客的合法权益。但现在却被原房主和租客滥用,导致买受人权益受损,造成很多麻烦。


金铂顺昌“买卖不破租赁”案例详解:


于先生购看中一套北京丰台的法拍房,但拍卖公告上已明确标注此房屋的瑕疵情况:有租户,租期自2016年12月15日至2031年12月15日;也就是说还有十一年的租约未履行;但于先生还是对此房非常感兴趣。于先生以为购买了房屋后就有权随时要求承租人搬离,于是将这套房子以245万的价格拍下,但是,在与承租人交涉限期搬离的过程中,承租人提出“买卖不破租赁”的概念要求继续承租。


这是在转让已经租赁的房产过程中普遍存在遍的问题,承租人所提出的“买卖不破租赁”是一项专业法律术语,具体解释为租赁房屋发生转移的场合,承租人对于该房屋的使用权,不会因为该房屋的买卖而受影响,买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定,此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力,只有当租赁期限到期时,买受人方才可以行使完整所有权。


对此,我国法律有明确的规定。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

为什么会有买卖不破租赁的规则?


法律分析


由此可见,在该案例中,承租人提出要求继续租赁的要求是合法的,承租人的利益应该受到法律的保护,于先生无权要求承租人限期搬离,但是有权要求承租人支付租金,因为,于先生在取得该房产的所有权的同时也取得了收益权。买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租,如果出租,租赁期限是否快到期,避免影响自己的购房用途或自己购房计划。


另外:租户还有对房子的优化购买权。这个您也需要了解一下。


所以在购房法拍房之前,要对中意的法拍房做好尽调,做好对应的处理方案,对之后可能要出现的问题,有个心里预估及判断。


当然案例中的于先生拍下了这套法拍房,是由金铂顺昌做的尽调,11年长租问题得到了解决、40天内所有手续都办好,完成了过户交接事宜。当然这里只是以长租来举例说明,法拍房占用问题,不止长租,还有原房主不肯搬离等等的问题,如果遇到”法拍房清退“问题,请交于金铂顺昌。公司法务部、后期处置部门、权证部门以及总经理的人脉资源在较短的时间内解决“长租”“清退”“腾房”等疑难问题,当然这里指的北京哦!


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