法拍房腾退困难怎么办?11年长期租约清退绝招儿看这里

房拍网 2020-09-07 17:02
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今天小编的一个朋友找到我,下面是对话记录:

朋友:“我上次聊过的一个朋友想认识你们法拍网的负责人、就是**银行的那个哥们、你看看要不要引荐他认识你们领导”

我:“他想聊什么业务呐?

朋友:“清退和房子拍卖前的调研 、想看看你们公司是不是这方面有专业的团队可以帮忙。”

我:他有需求是吗?或者是有人找他,他想帮别人?

朋友:一会,我给他电话。他刚微信跟我说的。我把他的需求再细化一点给你

我:好的啊

朋友:需求“我想买个法拍房,北京的,想了解行情,关键腾退猫腻多,想有个律师朋友帮助。还想认识这方面的法律团队的人,咱们公司应该有这方面的人吧?”

我:有啊,专业的。律师必须得有,腾退你上次已经了解了。了解了买哪个区,然后可以约一下来具体谈需求。

朋友:好,那我跟他说一下,具体他们双方可以聊一下。

我:好的……

……

从对话信息中可看出,朋友**银行的那哥们想买套法拍房,但是主要对“清退和房子拍卖前的调研”存在较大的担心,想必不止我这朋友的哥们,对法拍房感兴趣的人都对“清退”较担心,因为我们平时在网络中、电视中、媒体中看到关于法拍房占用的信息太多了,怕自己也遇到这样的问题,该如何来解决。那我们接下来看看关于法拍房腾房这块的问题,先以“长租”来举例:

首先先来了解一下“买卖不破租赁”:即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,承受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

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金铂顺昌案例详解:

于先生购看中一套北京丰台的法拍房,但拍卖公告上已明确标注此房屋的瑕疵情况:有租户,租期自2016年12月15日至2031年12月15日;也就是说还有十一年的租约未履行;但于先生还是对此房非常感兴趣。于先生以为购买了房屋后就有权随时要求承租人搬离,于是将这套房子以245万的价格拍下,但是,在与承租人交涉限期搬离的过程中,承租人提出“买卖不破租赁”的概念要求继续承租。

这是在转让已经租赁的房产过程中普遍存在遍的问题,承租人所提出的“买卖不破租赁”是一项专业法律术语,具体解释为租赁房屋发生转移的场合,承租人对于该房屋的使用权,不会因为该房屋的买卖而受影响,买受人仍应当继续履行原租赁合同的规定,此时租赁权的效力大于买卖双方的转让效力,只有当租赁期限到期时,买受人方才可以行使完整所有权。

对此,我国法律有明确的规定。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”,最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第二款规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

法律分析

由此可见,在该案例中,承租人提出要求继续租赁的要求是合法的,承租人的利益应该受到法律的保护,于先生无权要求承租人限期搬离,但是有权要求承租人支付租金,因为,于先生在取得该房产的所有权的同时也取得了收益权。买受人应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租,如果出租,租赁期限是否快到期,避免影响自己的购房用途或自己购房计划。

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法拍房“买卖不破租赁”例外情况,法拍房哪几种情况不适用“买卖不破租赁”原则呐?下面具体来看下:

1、首先属于”破产财产“的房屋,不适用“买卖不破租赁”原则。

《企业破产法》特别调整了企业破产程序,租赁合同在破产程序中是否可以继续履行,当按照企业破产法的规定来处理。破产程序特别之一,可以使未到期的权力视为到期,未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此,租赁合同在破产程序中,存在终止履行的可能。由此判断,如果破产财产变更所有权人,则更不能适用“买卖不破租赁”原则。

2、先查封后租赁的房屋,不能适用“买卖不破租赁”原则。

查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,房屋被查封后,其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此,所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。

3、先抵押后租赁,且抵押权已经登记的房屋,不适用“买卖不破租赁”原则。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释明确规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任。如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,造成承租人的损失,由承租人自己承担。”

“买卖不破租赁”原则的设立目的,是为了保障租客的合法权益,但现在却被原房主和租客滥用,导致买受人权益受损,造成很多麻烦。所以在购房法拍房之前,要对中意的法拍房做好尽调,做好对应的处理方案,对之后可能要出现的问题,有个心理预估及判断。

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当然案例中的于先生拍下了这套法拍房,是由金铂顺昌做的尽调,11年长租问题得到了解决、40天内所有手续都办好,完成了过户交接事宜。当然这里只是以长租来举例说明,法拍房占用问题,不止长租,还有原房主不肯搬离等等的问题,如果遇到”法拍房清退“问题,请交于金铂顺昌。公司法务部、后期处置部门、权证部门以及总经理的人脉资源在较短的时间内解决“长租”“清退”“腾房”等疑难问题,当然这里指的北京哦!

金铂顺昌房拍网15年法拍从业经验,千套成交案例,从前期尽调,风险把控,协助竞拍,解查封,解抵押,核税,过户办产权,协助腾退房屋,最后直到安心入住,全流程服务。

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