捡便宜的法拍房?小心到处都是坑

房拍网 2020-09-11 10:01
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综合整理自:聚法、中国经济网、红星新闻

  现今,飘高的房价让许多人望而却步。这时候,由于法院的司法拍卖房(即“法拍房”)的价格相比普通的商品房更有优势,于是就有人把目光投向法拍房。但是,也有人说法拍房虽然买的时候会便宜一点,但真想住起来,麻烦可不少。那么法拍房到底存在什么隐患呢?到底值不值得购买呢?

案情回顾

  小伙购买法拍房做婚房,被“租赁权”耽误一年多未过户

  家住徐州新沂的王某,和女友相恋多年,这两年一直在新沂市区物色新房作为婚房。去年2月,他看到一则法拍房拍卖预告,显示在新沂市区某小区内,有一套住房在当年3月21日上线拍卖。王某曾去过这套房产所在小区,小区很符合其理想中的居住环境,拍卖预告中标明的户型及楼层也都符合家人的需要。该处法拍房由徐州贾汪法院上线主持竞拍,起拍价为549528元,评估价为981300元,竞拍周期1天,加价幅度为2000元,保证金1万元。本次拍卖共有12人报名,87人设置提醒,5484人围观。竞拍在3月21日上午10点正式开启,经过30多轮的竞拍,最终,王某以801528元竞拍成功。

  王某竞拍成功后,按规定如期交清了房款及各项手续费,兴冲冲地等待“拿房子钥匙”的通知。法院很快打来电话,不是通知他办理过户手续,而是告知该处法拍房存在执行异议,暂时无法办理手续。在跟法院执行局沟通过程中,王某得知,原来有案外执行人以该处法拍房存在租赁关系为由,提出了执行异议。根据“买卖不破租赁”原则,承租人租赁的标的物被法院执行拍卖时,并不必然导致租赁权消灭,承租人并不当然有权提起执行异议之诉。王某当即提出了质疑,该法拍房拍卖公告中,在租赁关系一栏,明明写的是“无”。对此,法院回复,该院只是接到了提出执行异议的诉讼,至于该房屋是否存在租赁关系,需要经过法院裁决,但在判决结果出来前,只能暂时中止对标的物的执行工作。

  2019年4月17日,法院作出执行裁定书,驳回了案外人异议请求。王某再次找到法院,准备办理房产手续。这一次,法院回复,案外执行人已再次提起诉讼,诉求对标的物房屋的停止执行。2019年10月16日,法院作出判决,再次驳回案外执行人的全部诉讼请求。然而,王某依然未得到办理手续通知,法院回复,该案外执行人已向徐州中院提出了上诉。

  这一年多的漫长等待,让王某的生活发生了巨大的变化。老家房子已经被拆迁了,父母和他现在都是在外租房居住。因迟迟住不进婚房,他和女友的婚事已亮起了红灯。现在,王某已放弃了工作,一次次往返于新沂和贾汪之间,只想等来让他能够顺利住进法拍房的消息。

什么是法拍房?

  法拍房是司法拍卖房的简称,指遭法院强制执行的房产。当债务人无力履行按揭合同或者无法清偿债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权。

法拍房会有什么问题存在?

  其实,法拍房在现实中经常会有很多雷区。以上述案例可知,由于《合同法》等法律中规定“买卖不破租赁”,因此很多法拍房即使拍得后,也会面临房产上还有租赁权的问题,而针对法拍房租赁关系的虚假诉讼也时有发生。

  另外,法拍房还有可能存在一些其他问题。比如拖欠物业费、土地使用费、水电费、各类滞纳金等费用的情况。如竞拍人没了解清楚的话,部分费用需要买受人自行承担。因此,竞买人买到手的法拍房可能“并不便宜”。而竞拍人一旦毁约,其所交纳的保证金可能会被扣除,甚至打水漂。此外,一些“法拍房”可能还存在原房主社会关系复杂、居住者不肯搬离、原房主恶意一房二卖等问题。对于这些纠纷,有些法院并不担责,而是需要买受人另外起诉处理。

捡便宜的法拍房?小心到处都是坑

笔者观点

  笔者认为,无论是否是法拍房,买受人都应该在购买之前对该房产进行充分了解。关于法拍房,笔者主要总结了以下四点仅供参考:

  第一,拍卖房产上是否存在租赁关系。尤其是我国法律规定了“买卖不破租赁”,即租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。所以,如果拍卖公告上明确注明了有租赁关系,而竞买人仍参加竞买,视为了解该情况并接受由此带来的风险,一般情况下,法院不负责后期协调处理。竞买人一定要先了解承租人情况以及租赁合同履行情况,以免自己权益受损。

  另一方面,根据《合同法》第230条,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”也就是说,承租人还享有优先购买权,竞买时相同价格出价,承租人竟得。

  第二,实地查看房屋是否有人居住,提前了解是否需要腾空。在购买房屋之前,申请实地看样绝对有必要。一来可直观了解房屋现状及周围环境;二来可以了解该房屋是否有人居住,住户是承租人、被执行人还是其他人员,是否需要腾退,法院是否会协助腾房等内容,做到心中有数。以免过户之后,遭遇无法入住的情况。如果住户是承租人,可以提前了解其剩余租期长短以及是否愿意搬离等情况。

  第三,了解当地限购政策及房屋产权情况。各个城市限购政策有所不同,提前了解当地限购政策,结合自身条件,确定自己是否具有购买资格,再行竞买,以免遭遇损失。另外,部分房屋产权不清、无产权、小产权或者产权共有,竞买后都可能会面临无法过户的风险。房屋价值大,如果因自己的原因导致竞买后又无法过户,可能还会面临高额保证金不予退还的风险。实践中,为了规避限购政策,许多人冒险“借名买房”情况也大量存在,借名买房有风险,最好提前应对,以免遭遇“房钱两失”的境地。

  第四,税费缴纳问题。购买法拍房时一定要提前了解当地的税收政策,以及拍卖公告中注明的收费承担方式,以免因信息不对称导致“遭遇高额税费”的问题。另外,要了解清楚房屋土地的性质,如果属于国家划拨的土地,二次交易时需要补足高额的土地出让金。信息转自自媒体汪腾锋,如有侵权请联系删除。

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